房票相關研究
從2005年起就有部分地區(qū)嘗試給拆遷戶發(fā)放房票購置新房，后隨著2016年棚改貨幣化的推進，房票政策逐漸在三四線城市中廣泛運用，在去庫存方面有較好的效果。2018年后，棚改貨幣化安置開始退潮，抵押補充貸款規(guī)模逐漸萎縮，房票制度也隨之降溫。但進入2022年，不斷有城市陸續(xù)出臺房票相關政策，甚至不乏部分省會和一二線城市。2022年已經有很多城市出臺了相關制度，如鄭州、南京、廈門、貴陽、無錫等地都有小范圍、短時間推行房票安置政策。
一、房票簡介
房票是一有價票據，是指將被征收人的房屋安置補償權益進行貨幣量化后，征收人出具給被征收人用于購置房屋的結算憑證。被征收人，也即拆遷戶可自行向參與房票安置工作且已取得銷（預）售許可的房企購買商品房、安置房或二手房，直接用房票結算。房票票面一般注明征收項目名稱、協議編號、被征收人姓名、身份證號碼、金額、開具日期以及房票使用規(guī)則等內容。
房票的票面金額通常是被征收房屋價值的補償金額及貨幣化補償補貼金額的總和，一般室內裝修及其附著物補償、搬遷費、臨時安置補助等其他補助不計入房票票面金額。
房票安置是房屋征收部門比照貨幣安置的政策，將貨幣補償金額以房票形式出具給被征收人，鼓勵被征收人自行購買安置房或商品房的一種貨幣安置方式。
二、房票運作模式
（一）核發(fā)
對拆遷戶的拆遷補償類型，通常有貨幣安置和產權調換兩種類型，房票安置是一種類貨幣安置政策，被征收人選擇房票安置的，視同放棄房屋產權調換。房票核發(fā)的流程如下：
1.將要拆遷的房屋進行合理的價值測算，然后在此基礎上，加上房屋補貼以及使用房票購房獎勵。
2.確定房票式樣。可以統(tǒng)一制定標準模式的房票式樣，亦可各區(qū)指定各區(qū)的房票式樣。
3.被征收人與征收人簽訂房屋征收補償安置協議，并根據簽訂的協議確認房票票面的金額。
4.被征收人在約定時間內搬遷，領取搬遷證明，征收人出具房票給到被征收人。
（二）使用
房票實行實名制，不得質押融資、違規(guī)套現，通常有使用期限，并非無限期，短則3個月，長到36個月，一般以一年有效期為主。
1.被征收人在房票有效期內，在指定的特定區(qū)域或樓盤庫中挑選房源，簽訂買賣合同，辦理網上備案，使用房票結算。被征收人使用房票抵付購房款，通常規(guī)定購房款須達到房票票面金額的一定比例（最低規(guī)定85%），房票票面金額不足以支付購房款的，不足部分被征收人可以申請商業(yè)性個人住房貸款或公積金個人住房貸款。房票持有人使用房票購買的商品房總價少于房票金額的余額部分，有兩種模式，一是由房票核發(fā)單位在房票有效期內重新開具房票；二是余額在房票到期后向房屋征收實施單位申請兌換成現金。
2.被征收人持有房票在有效期內可以不買房，到期后按票面金額兌換成現金，不再享受政策性獎勵。
3.部分城市的房票政策規(guī)定，房票持有人在有效期內可對房票進行轉讓，但通常只可轉讓一次，寧波市房票最多可以轉讓2次，但第2次轉讓的受讓人，不得使用房票購買住房和再轉讓。
（三）結算
房票安置資金實行封閉運行，房票安置資金到位后，存入專用賬戶，接受監(jiān)管。
1.房票用于買房的結算模式
根據各城市出具的房票政策，對已用于購房的房票的結算模式有三種，一是由被征收人申請，二是由房地產開發(fā)企業(yè)或房屋出賣人申請，三是買賣雙方共同申請。
（1）由被征收人申請
以無錫市和鄭州市房票政策為代表。被征收人使用房票購房，被征收人與房地產開發(fā)企業(yè)共同在房票上對購房人、購房坐落、實際使用金額、房地產開發(fā)企業(yè)收款賬戶（房源為期房的，收款賬戶須為項目預售資金監(jiān)管賬戶）等信息進行簽注。被征收人持簽注后的房票、征收補償協議、商品房買賣合同等，向房票核發(fā)人申請資金劃撥。房票核發(fā)人接到資金劃撥申請后，在規(guī)定的時間內將應付資金撥付到房票上注明的收款賬戶（鄭州是10個工作日、無錫是30日內）。
（2）房地產開發(fā)企業(yè)或房屋出賣人申請
房票持有人購買新建商品房的，辦理新建商品房買賣合同網簽后，房地產開發(fā)企業(yè)可申請房票兌付。房票持有人購買存量商品房的，產權轉移登記后，房屋出賣人可申請房票兌付。
購買現房的，房屋交付被征收人后，支付房票金額的100%。購買期房的，首期支付房票金額的一定比例，房屋主體結構結頂后再支付房票金額的一定比例，余款于房屋交付被征收人后支付。
（3）買賣雙方共同申請
以張家港市為代表。房地產開發(fā)企業(yè)憑經備案的《商品房買賣合同》，房票使用人憑房票、房屋征收（搬遷）補償協議，與房屋征收（搬遷）實施主體（或其他指定主體）進行結算：房票面額全部使用的，由房屋征收實施主體按房票面額全額支付給房地產開發(fā)企業(yè)。房票面額部分使用的，由房屋征收實施主體按實際使用部分支付給房地產開發(fā)企業(yè)，未使用部分由房屋征收實施主體以現金形式支付給被征收人。
2.房票到期未用的結算模式
房票逾期，房票持有人未選購房屋的，房票自動失效，房票持有人向房票核發(fā)部門申請貨幣兌付。
三、房票的相關政策
截至目前，超過30個城市已經公布并實施房票安置政策，這些城市都出臺了房票政策，以協助這些城市去化樓市庫存。
各地出臺的房票安置政策，大同小異，歸納總結主要包括以下方面：
（一）限定范圍
房票安置通常限定范圍，包括空間范圍和項目范疇，明確適用哪些區(qū)縣，明確哪些類別項目的拆遷工作適用房票，主要包括城市更新、棚改、城中村等。
（二）獎勵政策
選擇房票安置的被拆遷人，可以獲得額外的貨幣獎勵，并針對不同空間范圍制定差異化政策獎勵，進而引導更多的個體選擇房票安置，以確保政策效力的有效發(fā)揮。
（三）政策紅利
對于選擇房票安置的被拆遷人，給予商品房限購限貸、稅費等方面的政策優(yōu)惠，比如使用房票所購買的商品住房，不計入家庭限購套數；購置房屋價值不超過貨幣補償的，免征契稅；靈活的學區(qū)認定政策等等。
（四）實名制管理
每張房票實名制管理。持票人不能將房票對外進行質押融資或違規(guī)套現，也不可能跨行業(yè)消費，只能用來買進入房票系統(tǒng)登記的房源。個別地區(qū)允許轉讓，但對轉讓條件有嚴格的限制，比如僅限于通過購房和繼承、戶人均居住面積不低于35平方米等。
（五）限期使用
房票均有有效期，在有效期內使用房票購房享受獎勵政策。到期未用，可兌付現金，但不再享受獎勵政策。
（六）其他要求
主要針對在實操過程中可能出現的房票與購房款之間的差額、貸款政策以及操作流程、監(jiān)管責任等方面進行約束。比如：票面金額足以支付購房款的，不得拆分使用；購房款應不低于房票票面金額的一定比例；購房后房票仍有余額的，可申請領取貨幣；房票安置資金實行封閉運行，專款專用等等。
四、房票的優(yōu)勢與劣勢
（一）優(yōu)勢
1.對征收人
通過實施房票安置，降低回遷用地安置需求，實現集約節(jié)約用地，縮短城中村改造周期，提升城中村改造效率。
房票安置政策節(jié)省以往房屋拆遷的貨幣補償及臨時安置費用，有利于緩解城中村改造的資金投入壓力。同時各地政府也明確指出房票安置制度實施后，原則上不再新建商品房，就此減輕了政府的建設負擔。被征收人可以使用房票購買商品房，且房票規(guī)定只能用來購房，也促進了商品房市場的發(fā)展。
通過房票安置可拉長支付節(jié)奏，減少了集中支付的金額，減緩地方政府財政支出壓力，增加了地方政府財政調配空間。
2.對開發(fā)商
房票安置政策可以刺激房地產市場的活躍度。被征收人使用房票購買商品房，增加了購房需求，開發(fā)商可以獲得穩(wěn)定的購房客戶，對于房地產市場的銷售起到了積極的推動作用。
房票安置政策有助于解決房地產庫存問題。被征收人使用房票購買商品房，可以促進房地產市場的去庫存，減少存量房的壓力，需求增加而庫存供給減少，提高市場供需平衡并穩(wěn)定房價。
3.對被征收人
以往拆遷安置，需要很長時間過渡，被征收人不得不租房居住，而且即便有安置房源供選擇，房源選項較少，且有區(qū)域限制。房票政策會給予被征收人更多選擇，拿到房票即可購房，可以縮短過渡期，還可以按自己意愿選房，自主選擇戶型、格局、地理位置等，滿足被征收人對安置的多樣化需求，被征收人在改善住房方面擁有比以前更多的選擇權。
房票安置降低了被征收人補償貨幣資金的使用風險，有效避免因賭博、投資失利等原因，使補償資金出現“打水漂”現象。
（二）劣勢
1.對征收人
房票安置政策從資金來源角度看，房票開展的資金短期仍以地方財政為主。受房地產市場持續(xù)調整影響，各地土地出讓收入明顯下降，地方財政壓力較大，所以房票安置政策執(zhí)行難度亦相對較大，房票安置或難以大規(guī)模開展，部分房地產市場調整壓力大的城市，居民選擇房票安置的意愿或偏弱，對整體市場帶動效果或有限。
2.對開發(fā)商
不同樓層、不同朝向的房子價值不同、銷情不同，開發(fā)商需要拿哪些房子來吸引村民、村民能兌換哪些房子是一個博弈的過程。同時對于開發(fā)商來說，有關房票單價、成本等問題核算，比起純貨幣補償、實物安置費等，房票安置會變得更復雜，且更難協調，更不利于改造推進。
3.對被征收人
被征收人選擇房票安置方式，使用房票只能買房，或通過買房進行轉讓，而且相比以往現金補償，使用房票買房限制極大，只能買政府指定的開發(fā)商指定區(qū)域內的房子。且房票在使用上有諸多限制條件，如：多數城市房票在有效期內不計息；房票使用上多數城市不得購買二手房；有效期長短不一，不買房未到期的房票無法提前兌付；多數城市規(guī)定房票不得轉讓，靈活性較差；使用房票購房，購房款需滿足使用比例，多數是不低于房票金額的85%等等，這些限制條件均對被征收人構成不利的影響。
此外，無法原址回遷，村民普遍看重的生活方式、鄰里關系將徹底打破，大年紀村民的接受度會低。房票安置的區(qū)域范圍、地段位置、能否回原地址，都是被征收人在考慮是否選擇房票安置時要考慮的問題。
五、后續(xù)展望
房票政策大范圍施行存在諸多的限制條件，在實際操作過程中，能否保證更多居民去選擇房票安置措施，進而改善部分城市地產市場低迷的現狀，可從幾個方面進行改善：（1）擴大房票適用范圍，提升購房需求。（2）加強資金支持與監(jiān)管力度，保障房票兌換可靠性。（3）房票制度細節(jié)優(yōu)化，提高居民、房企接受度。
附件1
部分城市房票政策
